Was ist der Verkehrswert? - Die Definition
Der Verkehrswert wird in der Schweiz oft als "Steuerwert" oder "amtlicher Wert" bezeichnet. Er wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und dient als Grundlage für die Besteuerung von Immobilien. Der Verkehrswert ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Marktwert. Er wird nicht jährlich angepasst, sondern in grösseren Zeitabständen neu bewertet und hat abgesehen von der Besteuerung keine wichtige Bedeutung. Die Bewertungsmethoden können von Kanton zu Kanton variieren.
Der Marktwert entspricht dagegen dem Preis, der auf dem freien Markt für eine Immobilie erzielt werden kann. Dieser liegt praktisch immer über dem Verkehrswert der Immobilie.
Bewertungsverfahren zur Verkehrswertermittlung
Zur Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie in der Schweiz stehen verschiedene Bewertungsverfahren zur Verfügung. Jedes Verfahren eignet sich für unterschiedliche Immobilientypen und -zwecke.
1. Realwert- oder Substanzwertmethode
Die Realwertmethode (auch Sachwertmethode genannt) wird hauptsächlich für eigengenutzte Immobilien oder Spezialimmobilien ohne Ertragsziel verwendet. Das Verfahren orientiert sich an den Wiederbeschaffungskosten, also den Kosten, die bei einem Neubau auf dem gleichen Grundstück anfallen würden, unter Berücksichtigung der Wertminderung durch das Alter des Gebäudes.
- Formel zur Berechnung des Realwerts:
- Bauwert = Baukosten + Nebenkosten – Wertminderung durch Alter
- Realwert/Substanzwert = Bodenwert + Bauwert
Diese Methode bietet sich an, wenn es sich um Liegenschaften handelt, die schwer vergleichbar oder besonders gestaltet sind, wie beispielsweise historische Gebäude oder Wohnhäuser in ländlichen Gebieten.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien, die regelmässige Einnahmen generieren, wie etwa Mietobjekte oder gewerbliche Immobilien. Hierbei werden die jährlichen Nettomieteinnahmen auf den aktuellen Wert abgezinst. Dies ist sinnvoll, um den Verkehrswert von Immobilien zu berechnen, deren Wert direkt mit ihrem Ertrag zusammenhängt.
- Formel zur Berechnung des Ertragswerts:
- Ertragswert = Nettomieteinnahmen pro Jahr × 100 / Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz spiegelt das Risiko und die Marktbedingungen wider und kann je nach Lage und Immobilientyp variieren.
3. Hedonische Bewertungsmethode (Vergleichswertverfahren)
Die hedonische Bewertungsmethode oder das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich von Banken genutzt. Hierbei orientiert sich die Bewertung am Marktwert vergleichbarer Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Anhand von Faktoren wie Lage, Zustand, Grösse und Ausstattung der Immobilie erfolgt ein Vergleich mit ähnlichen Objekten.
- Formel für die Berechnung im Vergleichsverfahren:
- Verkehrswert = Vergleichspreis pro m² × Fläche des zu bewertenden Objekts
Diese Methode setzt eine ausreichende Anzahl an Referenzobjekten voraus. Wenn keine passenden Vergleichsdaten vorhanden sind, können andere Verfahren hinzugezogen werden.
Praxis der Verkehrswertermittlung und Tipps
Die Verkehrswertermittlung erfordert eine genaue Berücksichtigung verschiedener Faktoren:
- Zustand und Alter der Immobilie
- Standort, einschliesslich Umgebung und Anbindung
- Grösse und Grundriss des Objekts
- Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsstandards
Der Verkehrswert im Kanton Zürich
Der Kanton Zürich wendet verschiedene Methoden an, abhängig von der Art der Immobilie:
Unüberbaute Grundstücke: Ermittlung anhand von Vergleichspreisen der letzten drei Jahre für ähnliche Objekte.
Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie Stockwerkeigentum:
Verwendung spezifischer Formeln je nach Immobilientyp:
→ Einfamilienhäuser: Land- + Bauwert
→ Stockwerkeigentum: Land- + Bauwertanteil
→ Mehrfamilienhäuser und vermietete Geschäftsliegenschaften: Kombination aus Land-, Bau- und Ertragswert Industrielle und gewerbliche Liegenschaften:
→ In der Regel Summe von Land- und Bauwert.
Die hedonische Methode kann in bestimmten Fällen angewendet werden, wenn andere Methoden nicht ausreichen.
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