Überbauungsziffer - wie viel Land wird durch ein Bauwerk versiegelt
Was ist die Überbauungsziffer?
Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist ein wichtiger Indikator in der Raumplanung und bestimmt, wie viel der anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) auf einem Grundstück bebaut werden darf. Im Gegensatz zur früheren Ausnützungsziffer (AZ), die sich auf das Bauvolumen konzentrierte, beschreibt die ÜZ explizit den „Fussabdruck“ eines Gebäudes in Prozent und legt fest, wie gross der Anteil der Baufläche im Verhältnis zur Gesamtfläche sein darf. Sie definiert somit, wie viel Boden auf einem Grundstück durch das Gebäude versiegelt werden darf. Dies hilft Städten, eine nachhaltige, den Raum schonende Nutzung zu fördern und damit Umwelt und Infrastruktur zu entlasten. Die anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) umfasst dabei alle baulichen Elemente, die das Gelände überragen, wie Gebäudeflächen, Anbauten und bestimmte Balkone.
Überbauungsziffer berechnen
Die ÜZ errechnet sich durch die Formel:
Überbauungsziffer = anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) / anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF)
Beispiel: Wenn die aGSF 800 m² und eine ÜZ von 0,25 oder 25 % erlaubt ist, bedeutet das, dass die aGbF 200 m² betragen darf. Das ist die Fläche, die für das Gebäude genutzt werden darf.
Unterschiede zur Ausnützungsziffer (AZ)
Die Überbauungsziffer (ÜZ) ersetzt in vielen Regionen die frühere Ausnützungsziffer (AZ), die in erster Linie das Bauvolumen und die Gebäudedichte regelte. Der Wechsel zur ÜZ war notwendig, um flexiblere und genauere Steuerungsmethoden zur Raum- und Quartiersplanung zu etablieren. Dabei ist die Gebäudehöhe nun ein weiterer entscheidender Faktor zur Bewertung der Bebauungsdichte eines Gebiets, was Gemeinden die Möglichkeit gibt, Dichte und Höhe in Abstimmung mit ihren Entwicklungszielen festzulegen.
Einsatzbereiche und Einflussfaktoren
Die ÜZ wird besonders in der Planung von Stadtvierteln verwendet und beeinflusst verschiedene Aspekte der Raumplanung, darunter:
- Dichte und Wohnraumgestaltung: Sie fördert die effiziente Nutzung des Bauraums und bietet klare Vorgaben für die Fläche, die überbaut werden darf. Damit entstehen keine Fehlanreize, die entstehen können, wenn nur gewisse Flächen zur Ausnützung gezählt werden.
- Integration von Grünflächen und Infrastruktur: Die ÜZ unterstützt nachhaltige Flächenplanung und ermöglicht, den öffentlichen Raum für Grünflächen oder Wege zu reservieren.
- Wachstum und soziale Entwicklung: Angesichts des Bevölkerungswachstums und der Zunahme der Dichte im städtischen Lebensraum ist die ÜZ ein Ansatz, um die versiegelte Bodenfläche zu regulieren.
Überbauungsziffer im Kontext der Raumplanung
Die Bestimmung und Durchsetzung der Überbauungsziffer ist Teil der kommunalen und kantonalen Bau- und Zonenordnung, wobei Gemeinden die zulässige ÜZ in Abhängigkeit vom Zonentyp individuell festlegen. Aufgrund dieser lokal spezifischen Auslegung ist eine direkte Umrechnung von bestehenden Ausnützungsziffern auf die Überbauungsziffern nicht möglich.
Im Kanton Zürich nutzen folgende Gemeinden die ÜZ (Stand 2020):
- Adlikon
- Buchs
- Herrliberg
- Hochfelden
- Kappel am Albis
- Kleinandelfingen
- Meilen
- Neftenbach
- Oetwil an der Limmat
- Russikon
- Weisslingen
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