Die Residualwertmethode - der Restwert des Landes im Immobilienprojekt
Was ist die Residualwertmethode? Die Definition
Die Residualwertmethode ist ein Bewertungsverfahren, das im Immobiliensektor angewandt wird, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, das aktuell nicht optimal genutzt ist. Diese Methode bietet Bauträgern eine Möglichkeit, den Verkehrswert zu kalkulieren, wenn Vergleichspreise fehlen und herkömmliche Bewertungsmethoden nicht greifen.
Berechnung: Der Residualwert ergibt sich durch Abzug der Bau- und Vermarktungskosten sowie eines Gewinns von den möglichen Erlösen des geplanten Immobilienprojekts. Das Verfahren wird daher häufig zur Kalkulation des maximalen Grundstückswerts verwendet, den ein Investor bereit ist zu zahlen, um eine bestimmte Rendite zu erzielen.
Wie wird der Residualwert berechnet?
Zur Berechnung des Residualwerts werden mehrere Parameter berücksichtigt:
- Erwarteter Verkaufserlös: Der mögliche Erlös des fertigen Projekts, geschätzt durch Marktanalysen oder Vergleichswerte.
- Projektkosten: Alle relevanten Kosten für Planung, Bau und Vermarktung, u. a.:
- Abrisskosten
- Bau- und Baunebenkosten
- Finanzierungskosten
- Vermarktungsaufwände
- Entwicklungsgewinn: Ein angemessener Risikozuschlag, den der Projektentwickler erwartet. Das sind i.d.r. 15-20% der Anlagekosten.
Beispielrechnung:
- Verkaufserlös: 6.000.000 CHF
- Projektkosten inkl. Gewinn: 3.900.000 CHF
- Maximaler Grundstückswert: 2.100.000 CHF
Ergebnis: Die Investorin sollte nicht mehr als 2.100.000 CHF für das Grundstück zahlen, um ein rentables Projekt zu haben
Vorteile und Nachteile der Residualwertmethode
Vorteile
- Keine Vergleichspreise erforderlich: Besonders nützlich in Regionen oder Märkten ohne viele Vergleichswerte.
- Wirtschaftliche Bewertung: Erlaubt die Berechnung des Projektentwicklungsgewinns und zeigt auf, ob ein Projekt profitabel ist.
- Flexibilität: Geeignet für komplexe Projekte mit hohem Investitionsbedarf.
Nachteile
- Abhängig von Annahmen: Das Ergebnis kann stark variieren, da viele Parameter geschätzt werden müssen, z. B. künftiger Verkaufspreis und Baukosten.
- Hoher Fachwissenbedarf: Das Verfahren erfordert umfassende Marktkenntnisse und Erfahrung, sodass es am besten von einem zertifizierten Sachverständigen durchgeführt wird.
- Nur grobe Orientierung: Aufgrund der vielen Annahmen bietet das Verfahren weniger Genauigkeit als andere Bewertungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren.
Wann ist die Residualwertmethode sinnvoll?
Die Residualwertmethode wird häufig in der Projektentwicklung eingesetzt, um den Wert von Grundstücken für Neubauten oder umfangreiche Umnutzungen zu kalkulieren. Diese Methode eignet sich insbesondere dann, wenn keine oder nur wenige Vergleichswerte vorliegen und die Marktlage unsicher ist. Bauträger können mithilfe des Verfahrens beurteilen, ob sich ein Projekt unter den gegebenen Umständen finanziell lohnt und wie viel sie maximal für das Bauland ausgeben sollten.
Hinweis: Besitzen Sie ein Grundstück, das sich für die innere Verdichtung eignet? Gerne beraten wir Sie mit einer Berechnung nach der Residualwertmethode.
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