Leverage Effekt und Leverage Risiko — wie der Hebeleffekt die Eigenkapitalrendite beeinflusst
Was ist der Leverage Effekt? - Die Definition
Der Leverage Effekt, auch als Hebeleffekt bekannt, beschreibt eine Methode, bei der Immobilieninvestoren ihre Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital erhöhen. Dabei nutzen Investoren gezielt Kredite oder andere Fremdmittel, anstatt das volle Eigenkapital für Investitionen aufzubringen. Die Hebelwirkung tritt ein, wenn die Gesamtkapitalrendite eines Projekts über dem Zinssatz für Fremdkapital liegt. Das Prinzip dabei lautet: Je höher die Verschuldung, desto stärker wirkt der Leverage Effekt auf die Eigenkapitalrendite.
Hinweis: Der Leverage Effekt entfaltet nur dann eine positive Wirkung, wenn die erzielte Gesamtkapitalrendite (z.B. der Nettomietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie) höher als die Fremdkapitalzinsen ist.
Wie berechnet man den Leverage Effekt?
Die Berechnung des Leverage Effekts erfolgt durch eine Formel, die den Zusammenhang zwischen Eigenkapitalrendite (EKR), Gesamtkapitalrendite (GKR) und Fremdkapitalrendite (FKR) aufzeigt.
Beispiel: Eine Investorin investiert CHF 300'000 Eigenkapital in ein Projekt mit einer geplanten Gesamtrendite von 4 %. Zusätzlich nimmt sie eine Hypothek über CHF 300'000 zu 2 % Zinsen auf und erhöht so die gesamte Investition auf CHF 600'000. Nach einem Jahr hat sich das Investment dank der Hebelwirkung wie folgt entwickelt:
- Projektwert: Die Gesamtrendite beträgt 4 %, also erwirtschaftet das Projekt CHF 24’000 pro Jahr.
- Kreditkosten: Der Kredit von 300'000 CHF hat Zinskosten von CHF 6'000 im Jahr generiert.
- Ergebnis: Nach Abzug der Hypothekarzinsen verbleiben CHF 18'000, was eine Eigenkapitalrendite von 6 % bedeutet. Der Hebeleffekt erhöht hier die ursprüngliche Rendite um 50 %!
Welche Risiken hat der Leverage Effekt?
Der Leverage Effekt kann die Rendite eines Unternehmens steigern, bringt jedoch auch Risiken mit sich. Leverage Risiko entsteht, wenn die Gesamtkapitalrendite sinkt und unter die Fremdkapitalzinsen fällt. In solchen Fällen bewirkt der Hebeleffekt das Gegenteil: Er mindert die Eigenkapitalrendite und führt im schlimmsten Fall zu Verlusten.
Beispiel: Fällt die Gesamtrendite in unserem Beispiel auf 1.5 %, übersteigen die Zinskosten den Gewinn, und die Investorin müsste aus dem Eigenkapital Verluste decken. Dieses Szenario veranschaulicht, wie wichtig es ist, den Leverage Effekt nur dann einzusetzen, wenn die Erträge sicher über den Kreditkosten liegen.
Leverage Effekt vs. Leverage Risiko
Für Immobilieninvestoren kann der Leverage Effekt eine sinnvolle Möglichkeit sein, die Eigenkapitalrendite zu steigern, insbesondere weil Immobilien relativ stabile Erträge generieren und nur wenig im Wert schwanken. Der Effekt bringt jedoch auch Risiken mit sich, weshalb eine mässige Verschuldung und eine klare Risikobewertung entscheidend sind. Anleger und Banken bewerten Immobilienportfolios mit dauerhaft hoher Fremdkapitalquote oft kritischer.
Tipp: Nutzen Sie den Leverage Effekt vorsichtig und überwachen Sie laufend die Erträge im Verhältnis zu den Finanzierungskosten. Eine ausgewogene Finanzierungsstruktur schützt Ihre Investition vor einer negativen Hebelwirkung, wobei das Risiko im Immobilienbereich geringer ist als bei anderen Investitionen.
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